Foire aux questions

Retrouvez les réponses à vos questions en droit du bail!

Non. Le contrat de bail passé en la forme écrite est valable dès que le bailleur et le locataire ont apposé leurs signatures.

Cela étant, si vous souhaitez vous départir d’un contrat de bail en dehors des échéances contractuelles, vous pouvez présenter à la régie un locataire de remplacement, solvable, de bonnes mœurs et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Vous serez libéré seulement quand le nouveau locataire aura valablement signé le contrat de bail ou si le bailleur vous indique y renoncer et vous libérer. Un locataire de remplacement peut se désister au dernier moment ou ne pas être solvable, malgré les indications qu’il vous a donné oralement. En cas de questions ou pour la procédure, demandez conseil à un juriste ou à une association de locataires.

C’est toujours la date de la réception par le bailleur qui déterminera si la lettre est parvenue à temps.

Astuce: pensez au fait que les courriers recommandés ne sont pas distribués le samedi, et envoyez-le le plus tôt possible. Un recommandé peut être retiré pendant 7 jours, il faut donc anticiper et envoyer son courrier pour que le 7ème jour soit encore à l’intérieur du délai. De plus, si la date de résiliation porte sur un samedi, un dimanche ou un jour férié, n’oubliez pas que votre courrier doit parvenir au bailleur le vendredi ou le jour précédent le jour férié ! Le dernier jour du délai, vous pouvez toujours aller à la régie pour le déposer en main propre mais n’oubliez pas de faire signer un accusé de réception.

Non. Une baisse de loyer sera appliquée uniquement pour la prochaine échéance de votre bail, en respectant les termes et délais de résiliation de celui-ci. Parfois cela peut donc renvoyer la baisse de loyer à une année.

Non. Vous risquez une mise en demeure et même une résiliation de bail pour non-paiement du loyer. En revanche, en suivant une procédure particulière avec des conditions juridiques très strictes, vous pouvez consigner votre loyer, c’est-à-dire le déposer sur un compte spécial où cet argent est bloqué tant que les réparations ne sont pas effectuées. Vous pouvez vous adresser à un juriste ou à une association de locataires en cas de questions.

Oui. En Suisse, n’importe qui peut mettre n’importe quelle autre personne aux poursuites pour n’importe quel montant n’importe quand et pour n’importe quel motif. Il suffit de payer l’avance des frais exigée par l’Office des poursuites pour la notification du commandement de payer. C’est seulement l’usage commercial qui veut que l’on envoie un ou plusieurs rappels, car cela évite aussi les frais de poursuites.

Attention: En Suisse, le contrat de bail vaut reconnaissance de dette et permet au propriétaire de passer facilement les étapes de la poursuite en cas de non-paiement. Il faut donc bien se renseigner auprès d’un juriste ou d’une association de locataires avant de compenser ou de cesser de payer son loyer et ce peu importe le motif.

Oui, vous pouvez le faire, sous réserve que le bail ne vous l’interdise pas expressément et par écrit, et que vous ne transformez pas les murs en gruyère. Il faudra reboucher soigneusement les trous à votre départ en fin de bail, c’est une obligation.

Non. Le locataire ne dispose pas de droit préférentiel tel qu’un droit de préemption (priorité pour l’achat) et le bailleur n’a pas l’obligation de vous informer de son intention de vendre l’immeuble.

Non. Le contrat de bail passe automatiquement au nouveau propriétaire au moment de la vente avec les mêmes droits et obligations.

Oui, en principe, mais vous devez solliciter une autorisation écrite du bailleur en amont pour pouvoir sous-louer en lui transmettant toutes les informations demandées (projet de contrat de sous-location ainsi que tous les documents usuels du dossier de location). En cas de refus, vous pouvez demander conseil à un juriste ou à une association de locataires.
Mais attention, dans tous les cas, en tant que locataire principal, vous restez tenu envers votre bailleur de toutes les obligations découlant du bail et vous êtes entièrement responsable vis-à-vis du bailleur des actes du sous-locataire (paiement du loyer, dégâts au logement, comportement dans l’immeuble).

Astuce : Pensez à demander une attestation d’une assurance responsabilité civile à votre sous-locataire avant de lui faire un signer un contrat de sous-location: il est conseillé de faire un contrat de bail écrit et de faire établir une garantie de loyer soit par le biais d’une garantie bancaire soit par le biais d’une caution.

Non. Lors du décès, la totalité des droits et obligations du défunt passe aux héritiers. Les héritiers prennent donc la place du locataire dans le contrat de bail. S’ils ne souhaitent pas conserver l’appartement, les héritiers disposent toutefois d’un droit de résiliation spécial, qui permet de résilier le bail moyennant un préavis de 3 mois pour une fin de trimestre de bail. Mais attention, la résiliation de bail doit dans tous les cas être signée par tous les héritiers ou par leur représentant dûment autorisé.

Astuce : Pour résilier plus rapidement un bail, les héritiers peuvent procéder à une résiliation anticipée ordinaire, en trouvant un locataire de remplacement solvable, de bonnes moeurs et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

Oui à la condition de trouver un locataire de remplacement solvable, de bonnes moeurs et prêt à reprendre mon bail aux mêmes conditions. Il faut être attentif et par précaution, il peut être préférable de présenter plusieurs locataires de remplacement au bailleur, car un candidat peut se désister et ne pas signer le contrat au dernier moment, ou ne pas être solvable. Toutefois, vous êtes libéré du paiement du loyer si le candidat se désiste parce que le bailleur a décidé d’augmenter le loyer ou de changer les conditions du bail ou si le bailleur refuse le candidat proposé pour des raisons de convenance personnelle.

Non. Le locataire reste lié par les termes et délais de résiliation de son bail, à moins que le bailleur ne l’ait autorisé à partir avant par écrit.

Non, pas forcément. Vous n’êtes jamais obligé-e d’apposer votre signature sur un document, car une fois celui-ci signé, vous êtes censé-e être d’accord avec son contenu. En revanche, le fait de refuser de signer l’état des lieux oblige votre bailleur à sauvegarder ses droits pour les défauts qu’il a constatés et dont il entend vous rendre responsable.

La solution consiste à:

  1. Prendre son temps pour relire attentivement le document avant de le signer.
  2. Ne pas hésiter à empoigner un stylo pour inscrire des remarques ou commentaires en regard des postes litigieux (ex : « contesté » ; « déjà dans cet état à notre arrivée » ; « usage normal » ; etc..). Il faut d’être précis, cela évitera des litiges d’interprétation ultérieurs. N’hésitez donc pas à détailler.
  3. Consulter un juriste ou l’Asloca en cas de questions ou de désaccord.

Sans état des lieux d’entrée écrit, c’est au bailleur de prouver lors de votre départ que l’appartement était en bon état à l’entrée et que le défaut n’existait pas à votre arrivée.

Posez des questions si nécessaire

En cas de doutes ou de questions, vous pouvez chercher conseil et poser des questions directement aux bailleurs ou à la régie. Si des questions ou des doutes subsistent, l’association des locataires de votre canton peut vous renseigner en cas de besoin.